Hai deciso di acquistare una casa in Italia? Bene, ecco alcune informazioni e consigli utili.
Se non sei cittadino italiano, sappi che non vi sono restrizioni per l'acquisto di immobili in questo paese.
Consiglio numero uno: non improvvisare
Riviste e internet possono essere un primo passo utile per farti un'idea del panorama immobiliare italiano e degli operatori a cui rivolgerti.
Il consiglio è però quello di non improvvisare. Individua un'agenzia affidabile, che abbia esperianza nella compravendita di immobili italiani verso acquirenti esteri.
Sarà una guida fondamentale nella ricerca del tuo immobile, per ottimizzare il tempo ed evitare di incorrere in errori: la normativa in materia di compravendita immobiliare in Italia è molto complessa e varia di frequente, avere un referente serio ti consentirà di fare un acquisto sereno.
Come individuare l'agenzia a cui affidarsi?
Questi sono alcuni degli elementi da considerare per selezionare un'agenzia professionale:
La proposta di acquisto/preliminare di vendita
L'agenzia ti ha segnalato alcuni immobili, hai visitato quelli più interessanti ed hai finalmente trovato quello giusto per te.
Il passo successivo è quello di ufficializzare il tuo interesse attraverso una proposta di acquisto scritta da sottoporre al venditore che, se accettata, impegna le parti a concludere l’affare.
Casaitalia International si occuperà di redigere la proposta indicando in essa: il prezzo offerto, le modalità di pagamento (in particolare se hai necessità di un mutuo) e la data entro cui stipulare l'atto.
La proposta di acquisto è impostata da Casaitalia in modo da costituire Preliminare di vendita al momento dell'accettazione da parte del proprietario.
In questo modo il passo successivo sarà direttamente l'atto notarile.
Per quanto tempo è impegnativa la mia proposta?
La proposta di acquisto solitamente ha una validità di 10/15 giorni, trascorsi i quali, se la parte venditrice non l’avrà firmata per accettazione, decade, non producendo alcun obbligo tra le parti.
La caparra a garanzia della parti
A garanzia dell'impegno a concludere l'acquisto, all'avvenuta accettazione della proposta da parte del proprietario, l'acquirente verserà sul conto corrente del venditore una somma pari al 20% del prezzo di acquisto proposto, a titolo di caparra confirmatoria. Se il proprietario non adempisse agli obblighi previsti nella proposta/preliminare di vendita, l'acquirente avrà diritto al rimborso del doppio della caparra versata.
Viceversa, se fosse l'acquirende a recedere dal contratto, il proprietario tratterrà la caparra ricevuta.
La registrazione della proposta di acquisto/preliminare di compravendita
L’agenzia immobiliare si occuperà della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, da effettuare entro 20 giorni dalla firma di accettazione.
I costi al momento dell'accettazione della Proposta/Preliminare di compravendita
All'accettazione della proposta/preliminare, la parte acquirente dovrà sostenere i seguenti costi:
L'ottenimento del Codice Fiscale
Se sei un cittadino straniero, una volta che la parte venditrice avrà accettato la tua proposta di acquisto e prima di effettuare la registrazione obbligatoria, che tu ottenga presso l’Agenzia delle Entrate l'assegnazione di un Codice Fiscale.
Il Codice Fiscale in Italia è un codice alfanumerico a lunghezza fissa di 16 caratteri, che serve a identificare in modo univoco ai fini fiscali e amministrativi i cittadini, le associazioni non riconosciute, i contribuenti e gli stranieri nati e/o domiciliati nel territorio italiano.
Casaitalia International si occuperà di questo aspetto per te.
La trascrizione del preliminare di compravendita
A differenza della registrazione del preliminare, la trascrizione non è obbligatoria e può essere utile in casi particolari, o quando fosse previsto un ampio spazio di tempo tra l’accettazione della proposta di acquisto/preliminare e l’atto definitivo di compravendita (di norma 6 mesi posso considerarsi un tempo normale).
La trascrizione può essere effettuata da un notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari dell’Agenzia delle Entrate, previo pagamento di un'imposta fissa di trascrizione di 200 €, a cui si andranno ad aggiungere i diritti fissi di trascrizione di 35 € e l’onorario del notaio che dipende dal valore della cessione.
L’atto definitivo di compravendita
Il trasferimento effettivo della proprietà avviene al momento dell’atto definitivo di vendita.
Questo deve essere stipulato obbligatoriamente da un notaio, che è un pubblico ufficiale dello Stato Italiano e quindi imparziale, normalmente scelto dalla parte acquirente.
Dopo aver effettuato un controllo generale degli atti di provenienza a conferma che il venditore è proprietario dell'immobile, che terzi non vantino diritti sulla proprietà, che tutto sia in regola dal punto di vista catastale, ipotecario e urbanistico, il notaio redigerà un nuovo contratto in cui, oltre a nomi, date, luoghi di nascita e codici fiscali della parte acquirente e della parte venditrice, saranno obbligatoriamente indicati i seguenti elementi:
Dovrà inoltre essere allegato l’APE (attestato di prestazione energetica) di tutti gli immobili ad uso abitativo.
Immobili storici: il vincolo dei Beni culturali
Non tutti gli immobili storici sono sottoposti al vincolo della Soprintendenza ai Beni culturali ma nel caso in cui l'immobile lo fosse, sarà necessario prevedere in atto il diritto di prelazione da parte dello Stato, a parità di prezzo.
Il territorio italiano è molto ricco di immobili storici e l'eventualità che lo Stato sia interessato ad esercitare il diritto di prelazione è molto remota.
Il notaio trasmetterà l'atto pubblico di vendita alla Soprintendenza indicando in esso che l'immobile è sottoposto a vincolo dei Beni culturali, cosi da attivare il periodo di tempo (60 giorni) entro cui la Soprintendenza potrà rispondere. Se non rispondesse, significherà che non è interessata.
Decorsi 60 giorni senza che lo Stato abbia esercitato tale diritto, le Parti si recheranno nuovamente dal notaio, per sottoscrivere l'atto dichiarativo di avveramento di condizione sospensiva. In questo atto le Parti dichiareranno semplicemente che la Soprintendenza non li ha contattati, quindi la proprietà potrà essere consegnata all'acquirente e il saldo (depositato presso il notaio al momento dell'atto pubblico di compravendita) consegnato al venditore.
Qualora la Soprintendenza utilizzasse il suo diritto di prelazione, tutti gli importi che l'acquirente ha nel frattempo versato al venditore saranno riconsegnati, senza interessi né penalità alcuna.
La trascrizione dell’Atto di compravendita
L’atto di acquisto sarà trascritto dal notaio obbligatoriamente entro 20 giorni dalla firma, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di competenza.
I costi della trascrizione dell’atto saranno quantificati dal notaio e dovranno essere ad esso versati al momento della firma dell’atto.
Dopo l’avvenuta trascrizione dell’atto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, la parte acquirente riceverà dal Notaio una copia autenticata dell’Atto di Compravendita.
I costi dell’atto definitivo di compravendita
I costi relativi all’atto definitivo di compravendita sono a carico della parte acquirente e vengono pagati alla firma dell’atto stesso.
Essi sono:
N.B. Il costo del notaio varia in relazione al prezzo di vendita. È consigliabile richiedere un preventivo per la parcella notarile una volta consegnati i documenti per la preparazione dell’atto.
Le tasse relative alla compravendita
Le tasse relative alla compravendita variano a seconda se il venditore sia un privato, una società o un’impresa di costruzioni o ristrutturazioni e anche in relazione al tipo di acquisto: prima o seconda casa.
Nel caso di acquisto come “prima casa” sono previste delle agevolazioni a patto che si tratti di un immobile residenziale e che non rientri nella categoria definita "di lusso".
La regola del prezzo-valore
Nel caso più comune, nel quale sia l'acquirente che il venditore sono due persone fisiche (privati), e il bene oggetto della compravendita sia un immobile ad uso abitativo (villa, appartamento ecc...), l'acquirente può richiedere l'applicazione della regola del prezzo-valore per la quale sarà autorizzato a pagare le imposte relative alla compravendita calcolandole non sul prezzo effettivo di vendita (che verrà comunque dichiarato in atto) ma sul valore catastale che normalmente è molto più basso.
Quando il venditore è un privato, l’acquirente pagherà:
Quando il venditore è un’impresa di costruzione o ristrutturazione e vende entro 5 anni dalla fine dei lavori, l’acquirente pagherà:
Quando il venditore è un’impresa di costruzione o ristrutturazione e vende oltre 5 anni dalla fine dei lavori, qualora non richieda l'applicazione dell'IVA, l’acquirente pagherà:
N.B. Per usufruire delle imposte ridotte per l’acquisto di un immobile come “prima casa” è necessario che:
Le tasse per l’acquisto di terreni agricoli
Verifiche tecniche della proprietà
Casaitalia, già in fase di acquisizione, analizza la documentazione della proprietà e richiede al proprietario di incaricare un proprio tecnico affinchè effettui una verifica generale dell'immobile e ad impegnarsi alla regolarizzazione di eventuali difformità.
L'acquirente che lo ritenesse opportuno potrà comunque incaricare un proprio tecnico di fiducia (o Casaitalia potrà suggerirne alcuni) affinchè effettui a proprie spese una due-diligence sulla proprietà.
Traduzioni
Se non parli italiano è necessario che, la proposta di acquisto/preliminare di vendita e l’atto definitivo di compravendita, vengano tradotti nella tua lingua.
La proposta di acquisto/preliminare di vendita verrà gratuitamente tradotta dalla nostra agenzia, mentre per l’atto definito di compravendita il notaio incaricherà un professionista autorizzato per la traduzione. Il costo a carico dell'acquirente per la traduzione dell'atto può ammontare mediamente a 500 Euro + Iva, da versare al notaio al momento della firma dell’atto.
I primi passi dopo l'acquisto
Subito dopo l’acquisto dell’immobile, sarà necessario: